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小产权房:合同无效,按有效处理

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小产权房:合同无效,按有效处理

发布时间:2018-01-01 19:23 阅读:

集体土地按照土地用途分为建设用地和农用地,近年来,城镇居民买卖集体建设用地上建造的房屋的现象逐渐成为一个社会热点,对这类房屋人民形象地成为“小产权”。如何界定买卖集体建设用地上房屋星期的效力。审判实务存在争论很大。

一种意见认为按照《土地管理法》第43条和第63条规定,除兴办乡镇企业和村民建设住宅,或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农村集体所有的土地外,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请国有土地。农村集体所有的土地的使用权不得出让转让或者出租用于非农业建设。很多法官依据这两条规定,认为“小产权”房屋买卖合同无效。

另一种意见认为:按照《物权法》第15条规定区分原则,物权登记是否完成或者能否完成无关合同效力,因此这类合同应当认定有效。

为此最高人民法院2008年12月3日颁布了《印发<关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见>的通知》(法发【2008】36号)

其中第4条规定: 依法保障农户宅基地用益物权,促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能,是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为,以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为,应当依法确认无效。要着眼于宅基地制度的严格管理和完善,着眼于农户宅基地用益物权的维护与保障,做好相关案件的审判和执行工作。

合同无效后的处理,现在很多法院判决合同无效后,让出卖人对房屋增值部分按照过错比例对买受人承担赔偿责任来平衡双方当事人的利益关系。原则大概就是“合同无效,按有效处理”。

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