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小产权房引发的思考

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小产权房引发的思考

发布时间:2017-12-29 13:22 阅读:

    小产权是楼市一种崭新的姿态。开发商通过操作或者招牌挂得到的土地,是政府规划的建设用地,具有某种意义上的合法性。中间经历了层层的剥夺和盈利,最终开发出来的房子,价格蹭蹭蹭往上窜,一万好几的房价并不被开发商认为是暴利,因为他们觉得政府得到的利润和他们的差不多。小产权看到了房产带来的巨大收益,于是出现了。

    政府在房价上涨中,到底充当了一种什么样的角色?

    首先,它充当了一种把土地合法化的角色,通过拆迁,政府廉价得到大面积的土地,然后把这个有着“合法标签”的土地高价卖给开发商,政府的财政收益很大一部分都靠土地出让来支撑,在这一过程中,政府其实参与了市场行为,它是以一个商人的角色在承办土地交易。

    第二,因为土地的价格在操纵下蹭蹭蹭往上窜得厉害,开发商拿到土地的成本直线上升。成都最近的土地交易很有意思,同一区域拍得的土地楼面地价加上建筑成本都会比在售楼盘的销售价格持平,加上开发商的30%的利润,预期房价就涨了上千,甚至几千块,房价哪里有不涨的道理。开发商这三个字后面有一个字值得注意,就是“商”字,商人的目的是什么,除了利润还会有什么,难道你指望它为社会谋福利,我告诉你,所有为社会谋福利的商人在干的事情其实是在积累自己的口碑,最终目的是在为赚更大的钱铺路。所以作为一个商人,开发商绝对会在成本之上加上自己不菲的利润,当预期利润不会满足的时候,他们就会被迫屯地,等待房价上涨,在高位抛出房源。

    第三,看到房价涨得确实厉害了点,政府开始出台一些诸如增值税之类的小小调控措施。它难道就没有反省,房价上涨,政府的责任到底有多大,它一方面在抬高地价,一方面在打压房价,两头都在装坏人,开发商哪里有看得惯政府的?土地增值税有多少?难道能够完全剥夺开发商的增值收益吗?不能,既然不能,开发商还是有利可图,甚至可能屯更久的地,因为增值税一出台,受伤的只是小开发商,他们流动资金承受不住经济压力,只有开发土地变现,对真正的大资本开发商,只是无形之中增加了土地的成本而已,它可以把成本加到总成本之上,运作房价,所以根本起不到任何作用,为什么不屯地?而中国闲置土地,又有多少是掌握在小开发商手中的呢?

中国的土地权属从来就是一个问题。历史遗留问题是所有人拿到土地都只有使用权,没有所有权,而且土地的使用途径已经被规定了。七十年后收回,这是国家给商品房定的使用年限,国外有这种情况吗?所以中国房地产的基础都不一样,谈何比较?

本来说小产权的产生根源,说了这么多题外话。

小产权房的产生,是因为看到房地产的利润很大,所以一部分城市商人来到郊县,来到有发展前途的郊县购买农民的土地,农民的宅基地或者耕地,进行房产开发,以赚取大额的利润。这里他们避开了政府这个环节,所以土地成本很低,于是能够开出很低的房价。这样必然引发两组矛盾,第一是与政府的矛盾,因为政府在这整个过程中,没有盈利,其次,土地的使用权没有得到合法化。第二是与通过招牌挂取得土地的开发商的矛盾,因为你的房价那么低,我的房子卖给谁?

土地方面,小产权的土地得不到法律保护。所以产权被叫着小产权,二次交易很成问题。

第二、小产权房,能合法化吗?

   很多买了小产权房的人都非常的伤脑筋,因为不可交易,还担心什么时候土地被政府收回,自己连应得的赔偿都得不到。风险太大,所以他们都希望小产权房能够合法化,能够和商品房一样得到社会的认可。同情这些可怜的善良的人们!但是,小产权房能够合法化吗?我们应该好好的分析一下。

    在小产权合法化问题上,争议非常多,这里从土地利用、利益关系、合法影响等几个方面分析一下小产权到底能不能合法化。

首先是小产权房的局限。

    小产权,是政府没有参与的房产开发,土地没有合法化,交易成问题。这是于购房者来说,最为关心的两个问题,其他问题与他们基本没有关系。小产权实际上仍然是一种商人行为,因为我们知道做小产权房的人,都是城市人,他们是前几年被市场淘汰的开发商,或者其他一些看到这一行有利可图的商人,他们从农民手中廉价的获得土地。

利益关系方面,前段时间,很多人说小产权房是农民自己在建修,其实不然。农民本身在这一过程种,得到的利润只是比政府收回土地多那么一点点,或者持平,真正的大额利润是被当地政府和开发单位瓜分了。开发单位能够拿到当地政府的产权,但是不具备国家法或者国土法的权益,所以是小产权。当地政府和开发单位,在利益分配上远比大开发商和~胃口小,所以房价上有很大的优势。

小产权房的利益关系很简单,他触犯了政府的利益,触犯了招牌挂开发商的利益,触犯了当地农民的利益。他能够被合法化吗?相关单位会允许它合法化吗?

1、小产权的土地利用,并没有经过政府这一环节,政府的利益受损,不到万不得已的情况下,是不会批准小产权房合法化的,如果从利益角度可以这样分析。

2、小产权房现在最大的缺陷是土地被承认与否,如果合法化,它将与商品房一样享有一致的权利,那么小产权房的价格必然会大幅上涨,开发单位的暴利程度就更大了,相同的价格它会比一般开发商多赚取土地成本的价值。一般开发商会同意吗?如果合法化,他们还会从政府手中拿地吗?都跑到农民手中去买地就行了。

3、耕地是被保护的,什么问题都没有吃饭重要,如果开发商大势到农民手中拿地,跳开政府这一环节,土地的使用就完全不受保护。

4、现在小产权房对市场最大的冲击是房价,因为房价低,对商品房的房价造成一种很大的落差,在一定程度上也能对价格起到抑制作用。一旦合法化,价格落差会迅速消失,市场上就再也没有一种形态能够取代小产权房在市场调控中的地位。

5、小产权房的存在,能到起到很多积极作用。第一,不能自由交易,那么如果土地能够长久的使用,作为居住,是最好的选择,因为它价格低。另外可以有效的抑止炒房行为。第二,它对商品房的价格形成了冲击,能够抑止房价涨势。

对小产权房去势的设想:

1、小产权房不能灭绝,因为它的出现和销售,牵扯到太多人的利益,这些小产权房的业主是无辜的,他们花费一生的积蓄,买到一个住房,你能给别人推了?推了之后,你给别人补偿什么?

2、小产权房不要全部合法化,可以限制自由二次交易,但是对土地使用不作规划上的变更,这样可以抑止炒房,也能对居民起到保护措施,也能对购买起到调动作用。

3、小产权房和政府限价房的价格差让我想到一个很有趣的问题,就是把它纳入限价房的行列。政府在做限价房的时候,尽量打压房价,用行政手段抑止房价,自身不要参与利润分成。也就是用小产权房的经营模式对待限价房,能够做出真正意义上的限价房

4、对以后出现的小产权现象,政府可以划分一定的区域,在这个区域内可以建设小产权房,超出区域就不行。也相当于在规划上对小产权房做一定的调整。这样可以保护土地的利用范围。

5、小产权房部分合法化之后,按照市场规律,它突破了自己的一些局限,价格一定会相应的上升,那么利用行政手段打压房价,不准涨多了,把开发单位的利润压低。

这样做,需要一个前提,第一,政府要真正为人们做实事,不要把土地利润看得太重。

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